Договор ДДУ и договор ЖСК – два основных типа договоров, которые регулируют отношения между разработчиком и покупателем жилья. Несмотря на то, что оба договора являются договорами купли-продажи, они имеют некоторые существенные различия.
Договор ДДУ (Дольщики Долевого Участия) заключается между застройщиком и будущим дольщиком и регламентирует процесс строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Суть данного договора заключается в том, что покупатель оформляет свои права на квартиру или дом, которые находятся на возведении, при этом внося часть стоимости объекта застройщику понемногу в течение определенного срока. Такой подход является более выгодным для дольщика, так как позволяет распределить оплату на более длительный период.
Договор ЖСК(Договор Жилищно-Строительного Кооператива) – это договор, заключаемый между членами жилищно-строительного кооператива, с целью строительства и покупки жилья. Каждый член кооператива вносит определенный взнос, чтобы обеспечить финансирование строительства. Особенностью данного договора является то, что кооператив обычно сам занимается строительством, а не сторонний застройщик. Это позволяет членам кооператива полностью контролировать процесс строительства и распределение средств.
Определение и цель
Основная цель договора ДДУ заключается в установлении прав и обязанностей сторон – застройщика и дольщика – при приобретении жилья в строящемся доме. Договор ЖСК, в свою очередь, регулирует отношения между членами Жилищно-Строительного Кооператива и застройщиком при строительстве жилых домов. Каждый из этих договоров имеет свои особенности и установленные законом формы.
| Договор ДДУ | Договор ЖСК |
|---|---|
| Регулирует отношения между застройщиком и дольщиком | Регулирует отношения между членами ЖСК и застройщиком |
| Свидетельство о государственной регистрации обязательно | Свидетельство о государственной регистрации обязательно |
| Может быть заключен перед началом строительства или в ходе его | Заключается перед началом строительства |
| Действует на протяжении всего периода строительства и после сдачи дома в эксплуатацию | Действует до сдачи дома в эксплуатацию |
Участники и права
Договор ДДУ:
Участниками договора ДДУ являются застройщик, приобретатель и уполномоченный орган (госкомзема). У застройщика есть право вести строительные работы и продавать недвижимое имущество, а также обязательство передать приобретателю законченный объект. Приобретатель имеет право получить объект недвижимости и обязанности оплатить его стоимость, а также право на самостоятельное распоряжение приобретенным имуществом.
Договор ЖСК:
Участниками договора ЖСК являются жители многоквартирного дома и управляющая компания (УК), которая осуществляет управление и обслуживание жилого комплекса. Жители имеют право на обслуживание и ремонт общего имущества, участие в принятии управленческих решений и выборе органов управления, а также обязанность платить за обслуживание и ремонт. УК обладает правом управлять и обслуживать жилой комплекс, предоставлять услуги жителям и получать оплату за них.
Объекты и предметы
Объектом договора ДДУ является определенное жилое помещение в многоквартирном доме, которое заказчик (покупатель) обязуется приобрести, а застройщик (продавец) — построить и передать в собственность заказчика. В случае долевого участия в строительстве договор может предусматривать также приобретение доли в общей площади помещений, а также построек и сооружений на территории общего пользования.
Предметом договора ЖСК является членство в кооперативе, которое дает право на приобретение определенной доли в строящемся жилье. Кооператив является коллективным собственником земельного участка, на котором происходит строительство, и на основании членства в нем член жилищно-строительного кооператива (покупатель) может приобрести жилое помещение, право собственности на которое возникает после государственной регистрации права.
- Объектом договора ДДУ является конкретное жилое помещение.
- Предметом договора ЖСК является членство в кооперативе и право на приобретение доли в строящемся жилье.
Таким образом, различие между объектами и предметами договоров ДДУ и ЖСК заключается в том, что в случае ДДУ приобретается конкретное помещение, а в случае ЖСК — членство в кооперативе и право на приобретение доли в строящемся жилье.
Ответственность и обязанности
В договоре ДДУ разработчик обязан предоставить покупателю право собственности на квартиру или иное помещение после полной оплаты стоимости объекта. За невыполнение своих обязательств, разработчик несет юридическую ответственность в соответствии с законодательством.
Покупатель, seinerseits, обязан осуществить оплату в сроки, предусмотренные договором. Он также обязан участвовать в процессе регистрации права собственности и выполнять правила и регламенты ЖСК.
В случае договора ЖСК участники обязаны вносить платежи в установленные сроки для обеспечения функционирования и обслуживания жилого комплекса. Они также обязаны соблюдать правила внутреннего распорядка и несут ответственность за причиненные ущерб или повреждения общим имуществом комплекса.
Договор ЖСК также определяет ответственность участников за нарушение правил, допущенные недостатки и неисправности в инфраструктуре и жилых помещениях. В случае несоблюдения обязательств, участники ЖСК могут быть привлечены к ответственности юридически или дисциплинарно.
Процесс заключения и регистрации
Для заключения ДДУ покупатель и продавец должны достичь согласия по всем условиям сделки. Обычно это включает в себя описание объекта недвижимости, стоимость, сроки оплаты и другие важные условия.
После достижения согласия, ДДУ должен быть оформлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Это обеспечивает юридическую защиту и доказательство того, что договор был заключен.
- После подписания ДДУ покупатель обычно вносит задаток продавцу в соответствии с условиями договора. Задаток является доказательством серьезности намерений покупателя.
- Затем следует процесс регистрации договора в уполномоченном государственном органе. Обычно это федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
- Должно быть предоставлено пакет документов, включающий ДДУ, паспорт покупателя, правоустанавливающие документы на недвижимость и другие необходимые документы.
- В случае заключения договора ЖСК, также необходимо предоставить документы, подтверждающие членство в жилищно-строительном кооперативе и право пользования общим имуществом.
- После проверки предоставленных документов и выполнения всех требуемых условий, Росреестр регистрирует ДДУ и выдает свидетельство о регистрации права собственности или иное подтверждение.
Регистрация договора обеспечивает его правовую силу и выполняет важную функцию в защите интересов сторон. Зарегистрированный ДДУ является гарантией прав собственности на недвижимость.